Для получения ипотеки иностранцу необходим вид на жительство или разрешение на работу, а также ежемесячный доход от работы по найму или предпринимательства, либо пенсия.
Банки охотнее одобряют ипотеку на основании трудоустройства при наличии бессрочного контракта, но также рассматривают заявки на основании срочных контрактов с длительным сроком действия.
Сумма кредитных обязательств — включая платежи по ипотеке, на которую подана заявка, — не должна превышать 50% дохода. Чтобы гарантировать погашение жилищного займа, банк может попросить клиента внести валютный депозит, покрывающий 6 месяцев ипотеки.
Для получения ипотеки на более выгодных условиях можно:
— снизить или погасить кредитные обязательства
— привлечь созаемщика (в этом случае доходы заемщика и созаемщика оцениваются в совокупности)
— найти дополнительные источники дохода
Банки разрешают использовать следующие доходы как дополнительные:
— доходы от сдачи в аренду недвижимости
— дивиденды и прибыль от продажи ценных бумаг
— роялти и доходы от интеллектуальной собственности
Если клиент в декрете, банк может одобрить ипотеку при поступлении пособий по беременности и родам на счет в этом банке. Если возраст клиента превышает максимально допустимый, банк может выдать ипотеку под залог целевого вклада.
Длительность рассмотрения заявки на ипотеку зависит в основном от правильности оформления документов. Обычно банки принимают решение в течение 5-10 рабочих дней. Максимальный срок без учета времени на возможные исправления составляет по правилам Национального банка Сербии 30 дней.
Если банк отклоняет заявку на ипотеку из-за кредитной истории, он обязан сообщить об этом клиенту по Закону о защите прав потребителя финансовых услуг.
Если банк одобряет нерезиденту ипотечный займ, то, как правило, с плавающей процентной ставкой, которая состоит из фиксированной части и переменного элемента — EURIBOR для евровой ипотеки и BELIBOR для ипотеки в динарах.
EURIBOR — базовая ставка кредитов в евро, принятая европейскими банками. Значение ставки зависит от политики ЕЦБ и состояния экономики Еврозоны, и меняется ежедневно. В ипотечном договоре ставка обновляется в указанный период (например, EURIBOR 6M — раз в 6 месяцев). BELIBOR работает так же, но определяется на межбанковском рынке Сербии и применяется для кредитов в динарах.
Для подачи заявки на ипотеку на основании трудоустройства потребуется:
— заявление в банк
— полная ксерокопия паспортов (гражданского и заграничного)
— подтверждение семейного положения
— подтверждение проживания в Сербии (серб. «белый картон»)
— вид на жительство (серб. боравак) или разрешение на работу в Сербии (серб. радна дозвола)
— нотариально заверенная копия или оригинал рабочего контракта, либо справка о трудоустройстве, содержащая данные о типе занятости, зарплате и стаже работы на последнем месте
— документальное подтверждение дополнительных источников дохода при наличии
— справка о доходах за 3 года
— выписка из банка за 12 месяцев, показывающая стабильный оборот
— отчет о кредитной истории в стране получения дохода или справка из банка об отсутствии невыполненных кредитных обязательств
— отчет о кредитной истории в Сербии
— сертификат Налогового управления Сербии об отсутствии невыполненных налоговых обязательств
— нотариально заверенные залоговое заявление, предварительный и основной договоры купли-продажи
— выписка из земельной книги
— отчет об оценке недвижимости
Документы из стран гражданства и получения дохода подаются в формате заверенных переводов на сербский язык.
Требования к страховке:
— страхование недвижимости, на которую взята ипотека, обязательно
— страхование ипотечного займа на усмотрение банка
— страхование жизни необязательно
Залоговое заявление подтверждает, что недвижимость разрешено брать в ипотеку. Документ составляется и заверяется нотариусом, и подписывается продавцом вместе с договором купли-продажи.
Предварительный договор обязывает стороны заключить основной договор купли-продажи. Призван защитить добросовестных участников сделки от нарушения договоренностей.
Преддоговор примечателен тем, что дублирует существенные положения основного договора. Также рекомендуется включить в него условия расторжения без санкций: например, возможный отказ банка в выдаче ипотеки.
Важно знать, что предварительный и основной договоры заверяет только нотариус того административного района, к которому относится объект сделки. Нотариус вносит данные в реестр заверенных договоров, что исключает возможность заключения нескольких договоров на один объект.
Договоры лучше заверять у одного и того же нотариуса, так как в этом случае стоимость заверения будет минимальной. Договоры, не заверенные нотариусом, не имеют юридической силы.
При заключении преддоговора покупатель, как правило, выплачивает продавцу часть согласованной цены в качестве задатка. Объем задатка договорный и обычно составляет 10% от стоимости недвижимости. Эта сумма идет в счет первоначального взноса по ипотеке.
Задаток не является обязательным платежом, однако продавцы настаивают на его внесении, чтобы убедиться в серьезности намерений покупателя. Рекомендуется договориться с продавцом о внесении задатка в течение, например, 10–14 рабочих дней с момента заключения преддоговора, чтобы за это время получить решение банка о выдаче ипотеки.
Задаток оплачивается наличными или переводом на счет, однако на практике продавцы чаще выбирают наличные. Если размер задатка превышает €10 000, возможен только перевод на счет.
Если в преддоговоре учтено право отказаться от заключения основного договора, то задаток считается платой за отказ: если отказ инициирован покупателем, он оставляет продавцу задаток, а если продавцом, то продавец отдает покупателю удвоенную сумму задатка.
Выписка из земельной книги — это выписка из реестра недвижимости, который ведет Республиканская геодезическая служба Сербии. Содержит данные о владельце, а также обременениях и ограничениях объекта. Оформляется до внесения задатка.
Отчет об оценке недвижимости — это письменный рапорт уполномоченного специалиста в области гражданского строительства. Содержит данные об объекте купли-продажи: в первую очередь, рыночную и кадастровую стоимость, а также информацию о стадии строительства, если речь идет о новостройке.
Ипотеку нерезидентам в Сербии выдают 4 банка: Поштанска штедионица, AIK, API и Intesa.
Условия ипотеки
Поштанска штедионица
Срок: 24–240 мес.
Сумма: €15 000–500 000
Мин. первоначальный взнос: 30%
Номинальная процентная ставка:
— для застрахованных займов: 5,6% первые 3 мес., 3,4% + 6М EURIBOR — начиная с 4-го
— для незастрахованных займов: 5,9% первые 3 мес., 3,7% + 6М EURIBOR — начиная с 4-го
Штраф за досрочное и частичное погашение: нет
Стоимость рассмотрения заявки: 0,25%
Мин. стаж работы на последнем месте: 12 мес.
Мин. ежемесячный доход: не определен
Мин. возраст заемщика: 20 лет
Макс. возраст заемщика на дату погашения кредита: 70 лет
AIK
Срок: до 360 мес.
Сумма: €40 000-500 000
Мин. первоначальный взнос: 20%
Номинальная процентная ставка: от 3,40% + 6М EURIBOR
Штраф за досрочное и частичное погашение: до 1,0%
Стоимость рассмотрения заявки: 0,5%
Мин. стаж работы на последнем месте: 12 мес.
Мин. ежемесячный доход: 26 100 RSD
Мин. возраст заемщика: 20 лет
Макс. возраст заемщика на дату погашения кредита: 75 лет
API
Срок: 13–240 мес.
Сумма: €5000–500 000
Мин. первоначальный взнос: 20%
Номинальная процентная ставка:
— для работающих в Сербии: 4,50% + 6М EURIBOR
— для работающих за пределами Сербии: 5% + 6М EURIBOR
Штраф за досрочное и частичное погашение: 0,5-1,0%
Стоимость рассмотрения заявки:
— для работающих в Сербии: 1,0%
— для работающих за пределами Сербии: 1,5%
Мин. стаж работы на последнем месте: 3 мес.
Мин. ежемесячный доход: не определен
Мин. возраст заемщика: 20 лет
Макс. возраст заемщика на дату погашения кредита: 70 лет
Intesa
Срок: 13–240 мес.
Сумма: 1–12,3 млн RSD
Мин. первоначальный взнос: 20%
Процентная ставка: от 5,86% до 6,31% + 6М EURIBOR
Штраф за досрочное и частичное погашение: нет, если сумма погашения за год не превысила 1 млн. RSD; в остальных случаях — до 1,0%
Стоимость рассмотрения заявки: 0,5%
Мин. стаж работы на последнем месте: 3 мес.
Мин. ежемесячный доход: 30 000 RSD
Мин. возраст заемщика: 20 лет
Макс. возраст заемщика на дату погашения кредита: 70 лет
Дополнительные расходы
Разовые:
— оформление четырех ипотечных векселей (200 RSD)
— получение отчета о кредитной истории (246 RSD)
— выписка из земельной книги (€10)
— оценка недвижимости за 3 года (€100-120)
— нотариальное заверение залогового заявления (от 10 080 RSD)
— нотариальное заверение преддоговора и основного договора (определяется нотариусом)
— регистрация кредита в Национальном банке Сербии (5000 RSD)
— регистрация ипотеки (от 20 000 RSD)
— получение свидетельства о праве собственности (1100 RSD)
— при страховании ипотечного займа — страховой взнос согласно тарифам Национальной корпорации ипотечного страхования (1,5%-2,75% от суммы займа)
Регулярные:
— обслуживание банковского счета (ежемесячно)
— страхование недвижимости (€40 ежегодно)
— при страховании жизни — страховой взнос (€100 ежегодно)
При планировании расходов важно учитывать возможные трансферные траты, банковские комиссии и разницу курсов валют.
Также желательно обратить внимание на размер интеркалярной процентной ставки, которая действует с момента выдачи до начала погашения жилищного кредита. Обычно равна номинальной процентной ставке.
Актуальные условия взятия ипотеки, перечень документов для заявки и список дополнительных расходов уточняйте в конкретном банке у специалистов жилищного кредитования.
