Сложный путь поиска жилья пройден, Вы пересмотрели несколько вариантов жилья и нашли ту самую, вожделенную вами квартиру и идёте на подписание договора аренды. 

Мы подготовили гайд, для корректного и беспроблемного оформления договора аренды с собственником квартиры в Сербии.

ВАЖНО! Когда у вас есть подписанный договор аренды, вы можете зарегистрировать свое место жительства в полиции и воспользоваться преимуществами прав арендатора: записать ребенка в детский сад или школу, передать свою медицинскую карту в ближайший медицинский центр, арендовать парковочные места и многое другое. Важно знать, что для законной деятельности этот документ не требует нотариального заверения.

Обычно договор аренды жилого помещения составляет риэлтор, но Вы можете это сделать самостоятельно. Для Вашего удобства мы разработали шаблон договора в соответствии с нормами действующего законодательства Сербии: 

форма для автоматического создания договора

Какими законами регулируется процесс аренды квартиры в Сербии

Отношения по аренде жилья в Сербии регулируются несколькими законами, в том числе:

• Закон о становању (Закон об обслуживании жилья и зданий), который включает положения об аренде жилых помещений.

• Закон о облигационим односима (Закон об обязательствах), который содержит общие положения об обязательствах и договорах, включая аренду.

• Закон о заштити потрошача (Закон о защите прав потребителей), который может содержать положения, касающиеся прав потребителей при аренде жилья.

Права и обязанности арендатора и обязанности арендодателя

Рекомендуем изучить этот раздел, несмотря на слишком формализованное его содержание, чтобы знать, кто на что имеет право и какие обязательства несёт.

Права арендатора

1. Право на мирное (тихое) пользование имуществом. Право использовать и занимать арендованное имущество без каких-либо препятствий со стороны арендодателя. Арендодатель не может нарушать владение арендатора.

2. Право на конфиденциальность. Арендодатель не имеет права входить в арендованное имущество без согласия арендатора или уведомления, за исключением случаев чрезвычайной ситуации или необходимости выполнения ремонтных работ.

3. Право на запрос ремонтных работ. Арендатор имеет право на запрос необходимых ремонтных работ в арендованном помещении. Арендодатель несет ответственность за поддержание имущества в пригодном для жилья состоянии и за выполнение необходимых ремонтных работ. Если арендодатель не выполняет необходимые ремонтные работы, арендатор может иметь право расторгнуть договор аренды.

4. Право удерживать арендную плату. Если арендодатель не выполняет необходимые ремонтные работы в арендованном помещении, арендатор имеет право удерживать арендную плату до выполнения ремонтных работ. Однако арендатор должен уведомить арендодателя и предоставить ему разумное время для выполнения ремонтных работ, прежде чем удерживать арендную плату.

5. Право на субаренду. Арендатор имеет право сдать в субаренду арендованное имущество с согласия собственника. Однако, собственник не может без оснований отказать в согласии.

6. Право на прекращение аренды. Арендатор имеет право на расторжение договора аренды, если собственник нарушает любые условия договора или не выполняет необходимые ремонтные работы. Однако, арендатор должен уведомить собственника и предоставить ему разумное время для исправления нарушения до расторжения договора.

Обязанности арендатора

1. Обязанность оплаты арендной платы в соответствии с условиями договора аренды. Если арендатор не выполняет данную обязанность, собственник имеет право на расторжение договора аренды.

2. Обязанность использования имущества по назначению. Арендатор не может использовать имущество для незаконных или коммерческих целей без согласия собственника.

3. Обязанность поддержания имущества. Арендатор обязан поддерживать имущество в чистом и аккуратном состоянии. Арендатор также должен своевременно сообщать о необходимых ремонтных работах собственнику.

4. Обязанность вернуть имущество в хорошем состоянии. По истечении срока аренды арендатор обязан вернуть имущество собственнику в хорошем состоянии, за исключением естественного износа. Если арендатор нанес ущерб имуществу сверх естественного износа, собственник может иметь право вычесть из стоимости залога расходы на ремонт. Рекомендуем сделать фото и видео всего помещения, каждой комнаты, каждого оборудования, включить телевизор, проверить все приборы на исправность, сделать фото недостатков.

5. Если арендатор намеревается расторгнуть договор аренды, он обязан уведомить об этом арендодателя в соответствии с условиями договора аренды. Арендатор также должен уведомить арендодателя, если он намеревается продлить договор аренды. Рекомендуем помнить об обязанности предупредить о том, что вы планируете съехать или продлить проживание.

6. Арендатор обязан соблюдать все соответствующие законы и нормативные акты, регулирующие использование имущества. Это включает законы, касающиеся шума, утилизации отходов и других экологических нормативных актов. 

Зачем нужен договор аренды и можно ли без него. Как договор аренды связан с ВНЖ и МУП

В Сербии заключение договора аренды является обязательным и без него аренда считается незаконной. Это может привести к юридическим проблемам и штрафам.

Договор аренды часто требуется при оформлении ВНЖ, так как он подтверждает наличие у арендатора законного адреса проживания в стране. Обязательно предупредите хозяина, что вам нужна регистрация, т.к. вы будете делать ВНЖ и в последствии Вам нужны будут документы от него.

Договор аренды и «белый картон» (потврда о приjави боравишта странца)

Необходимо заранее с собственником обсудить вопросы, связанные с легализацией: согласен ли хозяин оформлять регистрацию в жилье т.н. «белый картон» (это отражено в нашем рекомендуемом шаблоне договора) или, если у вас уже есть ВНЖ, предоставить вам документы для МУП. Уточняйте, кто показывает квартиру и сразу спрашивайте, делают ли хозяева регистрацию («белый картон»). Возможно тот, кто показывает квартиру не имеет доверенности прописывать вас и хозяин за границей.

Можно попросить копию личной карты владельца, чтобы вы самостоятельно регистрировали «белый картон» в полиции каждый раз после «визарана» (но возможность оформлять «белый картон» без присутствия собственника должна быть прописана в договоре, иногда МУП требует нотариальное удостоверение договора, не все отделения полиции соглашаются оформить «белый картон» без собственника даже в этом случае).

На каких языках делать договор

Для того, чтобы защитить свои права и правильно оформить договор аренды, необходимо составить его на сербском языке, при желании двуязычный с переводом на русский язык.

На какие пункты в договоре стоит обратить внимание, и что желательно обсудить до заключения договора

• Депозит (гарантийная сумма) – размер, условия и сроки возврата. Депозит – это обычное условие аренды в Сербии. Стандартный депозит по договору обычно в размере одной арендной платы. Если по окончании срока аренды обнаружится ущерб или не будут оплачены все счета, владелец удержит сумму депозита, необходимую для покрытия этих расходов. Залог обычно возвращается, если все обязательства выполнены и договор соблюден. Можно договориться о том, чтобы депозит служил заменой последнего платежа за аренду.

• Четкие условия комфортного выезда из квартиры. В том числе составление описи вещей с указанием их состояния, лучше всего сделать видео и фото.

• Способ, срок ежемесячной оплаты и валюта оплаты (рекомендуют договориться сумму зафиксировать в евро, а платить в динарах).
  
• Обговорите с хозяином порядок оплаты: будете ли хозяину передавать наличку или требуется переводить на карту. Вариант перевода денег с карты на карту возможен только для резидента Сербии. В «Райфайзен банке» можно отправлять динары через банкомат – 100000 динар в сутки, но у хозяина должна быть карта этого банка.
  
• Дополнительная мебель и прочее, что пообещал купить хозяин при просмотре (если договорились устно – внесите в договор).

• Информация о посещении хозяином квартиры (предупреждать заранее и без арендатора не заходить).

• Информация о том, кто и в какие сроки делает мелкие ремонтные работы – и кто их оплачивает (сербы могут мелочи делать годами).

• Информация о том, кто и как оплачивает коммунальные услуги и интернет (нет интернета – обсудите кто, как и в какие сроки его проводит, если он Вам необходим). Идеально, если если хозяин будет сам оплачивать, а вы ему просто передавать деньги.

• Список всех, кто будет жить в арендованной квартире. Обязательно должны быть прописаны имена, номера паспортов лиц, которые будут проживать вместе с вами в указанном жилье (актуально для получения ВНЖ детям /жёнам/мужьям). Если Вы переехали первым, а в последствии к вам приедут остальные члены семьи, то спросите хозяина, можно ли их сразу (либо после переезда) вписать в договор, чтобы была возможность делать «белый картон» на всех членов семьи. 

• Размер коммунальных платежей, особенно в счетах в зимний период. Рекомендуем заранее посмотреть на счета (их несколько за каждый вид коммунальной услуги). Зимой общая сумма платежей может составить 150+ евро.

• Кроме договора у хозяина нужно запросить личную ID-карту и документы, подтверждающие право владения арендуемой квартирой.
  
• Кто подписант – на это смотрят и в полиции – действительно ли человек, подписавший договор имеет право подписи). Бывали случаи, когда договор подписывала жена владельца, которая не являлась собственником; подписывала тетушка за квартиру умершей матери и тд… Из-за этого вам могут отказать в регистрации по месту пребывания!