| ЗАКОН О СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ (“Сл. гласник РС”, бр. 93/2014, 121/2014 и 6/2015) |
Статья 1
Передача недвижимого имущества осуществляется бесплатно, если иное не установлено законом.
Недвижимым имуществом по смыслу настоящего Закона являются: земли (сельскохозяйственные, строительные и лесные угодья), здания (коммерческие, жилые, жилищно-деловые, хозяйственные и т.п.) и другие объекты строительства, а также особые части здания (квартиры, коммерческие помещения, гаражи и гаражные помещения), на которые может возникнуть отдельное право собственности (далее – недвижимое имущество).
Продажа недвижимого имущества, по смыслу настоящего Закона, является передачей прав собственности на недвижимое имущество в судебном порядке с возмещением или без возмещения.
Переход права пользования недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, от одного обладателя права пользования недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, к другому считается реализацией недвижимого имущества.
При переходе права собственности на здание, то есть на другой объект строительства, одновременно передается право собственности на земельный участок, на котором расположено здание, а также на земельный участок, используемый для основного пользования здания.
Земельный участок, используемый для регулярного использования здания, определяется договором о передаче недвижимого имущества, а в случае его несогласования применяются правила, предусмотренные в правилах планирования и строительства, определяющие земельный участок, используемый для регулярного использования здания.
Путем передачи права собственности на здание, построенное на земельном участке, если у собственника здания нет права собственности, а только право пользования или право аренды, право пользования или право аренды на земельный участок, передается также земельный участок, на котором расположено здание, а также земельный участок, служащий для постоянного использования здания.
Договор о передаче недвижимости заключается в форме нотариально удостоверенного (торжественного) документа.
Работы, указанные в пункте 1 настоящей статьи, возлагаются исключительно на нотариуса, на территории которого находится недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Если недвижимое имущество, являющееся предметом договора, находится на территории нескольких нотариусов, правомочен каждый из этих нотариусов.
Договор, заключенный не в порядке, указанном в п. 1.–3. настоящей статьи, юридической силы не имеет.
Статья 4а
Если нотариус на основании проверки реестра недвижимого имущества или иным способом установит, что предметом договора о передаче недвижимого имущества является объект или отдельная часть здания, на которое не выдано разрешение на пользование или в отношении которого находится процедура легализации, он обязан предупредить договаривающиеся стороны и вынести об этом предупреждение в соответствии с правилами, регулирующими государственную нотариальную деятельность, а в случае возражения договаривающихся сторон, нотариус отказывается предпринять запрошенное официальное действие.
Статья 4б
Если нотариус на основании проверки специальных записей по договорам передачи недвижимого имущества установит, что подписи на договоре передачи данного недвижимого имущества уже удостоверены в суде, то нотариальная запись, как факт передачи данного недвижимого имущества совершенный в присутствии нотариуса или в суде, т.е. нотариус уже подтвердил (оформил) договор о передаче данного недвижимого имущества и продавцом является то же лицо, нотариус обязан предупредить об этом договаривающихся сторон и вынести об этом предупреждение в соответствии с правилами, регулирующими нотариальную деятельность, а в случае возражения договаривающихся сторон против вынесения предупреждений, нотариус отказывает в совершении запрошенного официального действия.
Статья 4 в
Нотариус, заверивший (оформивший) договор сделки с недвижимым имуществом, обязан незамедлительно представить заверенную копию этого договора в орган, в компетенцию которого входит специальный учет договора сделки с недвижимым имуществом.
Нотариус, заверивший (оформивший) договор сделки с недвижимым имуществом, обязан в десятидневный срок со дня заключения договора представить в орган, осуществляющий функции по определению и сбору государственных доходов, заверенную копию этого договора.
Статья 4g
Суд первой инстанции ведет специальный учет договоров о передаче недвижимого имущества, находящегося на его территории. Специальные записи содержат: данные о контрагентах, данные о недвижимом имуществе и данные о нотариальной записи договора о передаче недвижимого имущества или данные о договорах о передаче недвижимого имущества, подтвержденных (заверенных) нотариусами. Все государственные нотариусы имеют право проверять специальные записи.
Постановление, регулирующее ведение специального учета, указанного в пункте 1 настоящей статьи, издает министр юстиции.
II ПРАВО ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЙ ПОКУПКИ
Совладелец недвижимого имущества, намеревающийся продать свою часть, находящуюся в совместной собственности, обязан предварительно предложить ее для продажи другим сособственникам.
При наличии нескольких сособственников приоритет в осуществлении права преимущественной покупки имеет сособственник с большей долей в общей собственности.
При наличии нескольких сособственников, которые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи имели бы преимущественное право покупки, совладелец недвижимого имущества вправе сам решить, кому он продаст свою часть доли недвижимого имущества.
Собственник, намеревающийся продать сельскохозяйственную землю, обязан сначала предложить ее собственнику соседней сельскохозяйственной земли.
В случае наличия нескольких собственников соседнего земельного участка, сельскохозяйственная земля которого граничит с земельным участком продавца, приоритет в осуществлении права преимущественной покупки имеет собственник соседнего земельного участка, сельскохозяйственная земля которого, большей частью граничит с земельным участком продавца. При наличии нескольких собственников соседнего земельного участка, сельскохозяйственная земля которого, большей частью граничит с земельным участком продавца, и линии разграничения равны между собой, приоритет между ними имеет тот собственник соседнего земельного участка, площадь которого наибольшая.
При осуществлении права преимущественной покупки, собственник соседнего земельного участка стоит за совладельцем земельного участка, подлежащего продаже.
Предложение из ст. 5 и 6 настоящего Закона, который доставляется одновременно всем обладателям преимущественного права покупки, должен содержать данные о недвижимом имуществе, цене и других условиях продажи.
Предложение должно быть в письменной форме.
Обладатель права преимущественной покупки, обязан акцептовать оферту в письменной форме в течение 15 дней с момента получения оферты.
Оферта и заявление об акцепте оферты из п. 1. и 3. настоящей статьи должны быть сделаны заказным письмом.
Если обладатель преимущественного права покупки, которому была сделана оферта, в течение 15 дней со дня получения оферты не заявит в соответствии с пунктом 3 статьи 7 настоящего Закона об акцепте оферты, продавец может продать недвижимое имущество другому лицу, но не на более выгодных условиях.
Если обладатель преимущественного права покупки не примет оферту, а собственник не продаст недвижимое имущество третьему лицу в течение одного года со дня отказа от оферты, он обязан действовать в случае перепродажи в соответствии с положениями ст. 5. до 7. этого закона.
Если продавец продал недвижимое имущество и ранее не направлял оферту обладателю его преимущественного права покупки, либо продал недвижимое имущество на условиях более выгодных, чем условия оферты, обладатель преимущественного права покупки, может подать иск о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, либо о продаже или передаче недвижимого имущества ему на тех же условиях.
Иск, предусмотренный пунктом 1 настоящей статьи, может быть предъявлен в компетентный суд в течение 30 дней с момента, когда обладателю преимущественного права покупки стало известно о продаже этого недвижимого имущества, и не позднее чем в течение двух лет с даты заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.
Если договор купли-продажи недвижимого имущества не заключен в форме, установленной настоящим Законом, а недвижимое имущество было передано в собственность государству, то будет считаться, что право преимущественной покупки было нарушено, и лицо, обладающее этим правом, может потребовать осуществления этого права в судебном порядке.
Требование, предусмотренное пунктом 3 настоящей статьи, может быть предъявлено в компетентный суд в течение одного года с момента получения информации о передаче государству имущества и не позднее двух лет с момента передачи недвижимого имущества в собственность государству.
Истец обязан одновременно с подачей иска из п. 1. и 3. настоящей статьи, внести в компетентный суд сумму, равную рыночной стоимости недвижимого имущества на день подачи иска.
Договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный в условиях давления и насилия, то есть в условиях и обстоятельствах, при которых возникла угроза безопасности людей и имущества, защите свобод, прав и обязанностей граждан, либо законности и равноправию граждан или не был обеспечен, является недействительным.
Недвижимое имущество, находящееся в публичной собственности, может быть отчуждено в соответствии с законом, регулирующим публичную собственность, если иное не установлено отдельным законом.
Земли сельскохозяйственного назначения и строительства, леса и лесные угодья, а также портовые земли не могут быть изъяты из государственной собственности, если иное не установлено законом.
Собственник недвижимого имущества может в одностороннем порядке отказаться от права собственности на недвижимое имущество в пользу Республики Сербия, автономного края или единицы местного самоуправления.
Заявление об отказе в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, подается в виде нотариально удостоверенного (торжественного) документа и служит основанием для внесения в государственный реестр записей о недвижимом имуществе и правах на него.
Перед подписанием заявления лицу, подающему заявление, будет предложено представить выписку из государственного реестра записей о недвижимом имуществе и правах на него, либо иной соответствующий документ, на основании которого установлено, что он является собственником недвижимого имущества.
Нотариус представляет подписанное заявление вместе с приложенными документами в течение 15 дней в Республиканское управление по имуществу Республики Сербия, то есть в компетентный орган автономного края или единицы местного самоуправления, чтобы начать порядок регистрации прав и определения способа использования соответствующего недвижимого имущества.
Нотариус, удостоверяющий (заверяющий) договор об отчуждении недвижимого имущества из государственного имущества, обязан представить копию договора уполномоченному поверенному в течение 15 дней со дня подтверждения договора.
Если договор о сделке с недвижимостью был заключен с нарушением положений настоящего закона, закона о публичной собственности или иного закона, компетентный орган обязан подать иск о расторжении договора в течение шести месяцев со дня подписания договора, и не позднее трех лет со дня удостоверения (торжества) договора.
Статья 15
На нотариуса будет наложен штраф от 50 000 до 150 000 динаров за следующие проступки:
1) не представление в компетентный орган заверенной копии договора о передаче недвижимого имущества в соответствии со статьей 4с настоящего Закона;
2) не представление подписанного заявления с приложенными документами в Республиканское управление имущества Республики Сербия, то есть в компетентный орган автономного края или единицы местного самоуправления в соответствии со статьей 13, пункт 4 настоящего закона;
3) не вручение копии контракта компетентному поверенному в соответствии с пунктом 1 статьи 14 настоящего Закона.
V ПЕРЕХОДНЫЕ И ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 16
В компетенции суда первой инстанции, для которой нотариусы не назначены, до назначения нотариуса с официальным местонахождением в месте нахождения суда первой инстанции, задачи, связанные с удостоверением (заверением) передачи недвижимого имущества по договору будут исполнены судом первой инстанции, в соответствии с положениями настоящего Закона и закона, регулирующего нотариальную деятельность.
Если государственный нотариус с официальным местонахождением за пределами местонахождения суда первой инстанции, назначается на территории суда первой инстанции, то до назначения государственного нотариуса с официальным местом нахождения в месте нахождения суда первой инстанции, суд первой инстанции является компетентен по вопросам, связанным с удостоверением (заверением) договоров недвижимости, только на территории города или муниципалитета, где отсутствует официально назначенный государством нотариус.
Суды обязаны разрешить нотариусу просматривать специальные записи по договорам недвижимости, представленные в целях проверки подписей договаривающихся сторон, которые суды хранят до дня вступления в силу настоящего Закона в соответствии со сводом правил о ведении специального учета по договорам с недвижимостью («Официальный вестник РС», № 4/10).
На день вступления в силу настоящего Закона, Закон о передаче недвижимого имущества («Ведомости РС», № 42/98 и 111/09) и Правила ведения специального учета договоров о передаче недвижимости (“Официальные ведомости РС”, № 4) утрачивают силу. /10).
Настоящий Закон вступает в силу с 1 сентября 2014 года.
Самостоятельная статья Закона о внесении изменений и дополнений
Закона о сделках с недвижимостью (“Сл. гласник РС”, бр. 121/2014)
Статья 6
Настоящий закон вступает в силу на следующий день после его опубликования в «Официальном вестнике Республики Сербия».
