| ЗАКОН О ЖИЛЬЕ (“Официальный вестник РС”, № 50/92, 76/92, 84/92 – исправ., 33/93, 53/93, 67/93, 46/94, 47/94 – исправ., 48/94, 44/95 – другой закон, 49/95, 16/97, 46/98, 26/2001, 101/2005 – другой закон, 99/2011 и 104/2016 – другой закон) |
Статьи 1-15*
(Утратили силу)
III ПРИОБРЕТЕНИЕ КВАРТИРЫ
Обладатель права распоряжения квартирой, находящейся в общественной собственности, и собственник квартиры, находящейся в государственной собственности (далее: обладатель права распоряжения), обязан предоставить обладателю права проживания, а также нанимателю, приобретшему это право до дня вступления в силу настоящего закона (далее: обладатель права проживания), по его письменному заявлению, дать возможность приобрести квартиру, которую он использует, на условиях, установленных настоящим законом.
Обладатель права распоряжения обязан обеспечить возможность приобретения квартиры на условиях, установленных настоящим законом, для супруга и детей, рожденных в браке и вне брака, усыновленных и пасынков, которые совместно с обладателем права распоряжения проживают в этой квартире с письменного согласия обладателя права проживания, при этом такое согласие может быть дано только одному лицу.
Члены семейного домохозяйства имеют право проживать в квартире, купленной в соответствии с положениями настоящего закона.
Если обладатель права распоряжения отклоняет заявку на покупку этой квартиры или не заключает договор купли-продажи в течение 30 дней со дня подачи заявки, лицо из абзацев 1 и 2 настоящей статьи может внести в компетентный суд предложение о вынесении во внесудебном порядке решения, заменяющего договор купли-продажи.
Если запрос был подан до вступления в силу настоящего Закона, срок, указанный в предыдущем абзаце настоящей статьи, начинает течь со дня вступления в силу настоящего Закона.
Совладелец идеальной части квартиры, находящейся в совместной собственности, имеет право покупать квартиру частями до тех пор, пока не купит ее целиком.
сонаниматель может купить квартиру в соответствии с настоящим законом, при условии, что физическое разделение на две или более квартир сделано заранее.
В случае невозможности физически разделить квартиру в соответствии с абзацем 7 настоящей статьи сонаниматель может выкупить ту часть квартиры, которой он пользуется. Части квартиры, которые используются совместно, могут быть приобретены сонанимателем пропорционально размеру квартиры, которую он использует, по согласованию с другим сонанимателем.
Статья 17
От выкупа в соответствии с положениями настоящего закона освобождаются следующие квартиры:
1. чей обладатель права проживания или член его семейного домохозяйства, владеет другой квартирой, подходящей для данного домохозяйства, в соответствии с настоящим законом;
2. правообладатель которого или член его семейного домохозяйства, владеет другой квартирой, которая используется на основании права проживания, если в соответствии с настоящим законом существуют условия обмена квартирой между ее собственником и обладателем права проживания в этой квартире;
3. чей правообладатель или член его семейного домохозяйства, владеет другой подходящей квартирой, которая используется на основании права проживания в этой квартире, и который имеет право на то, чтобы муниципалитет предоставил ему квартиру для выселение обладателя права проживания, в соответствии с настоящим законом;
4. находящиеся в фонде или принадлежащие фонду, который мог бы продолжить достигать цели, ради которых он был основан, в здании, возведенном или приобретенном за счет средств, переданных или собранных на благотворительные и иные общественно полезные цели (наследства, пожертвования, собранные взносы и др.) или в представительском здании, которое используется для нужд государственных органов и органов местного самоуправления;
5. которые используются для защищенного проживания пенсионеров и других пожилых людей с точки зрения правил социальной защиты;
6. чей правообладатель и члены его семейного домохозяйства имеют постоянное место жительства вне места, где находится квартира.
Подходящей квартирой по смыслу настоящего закона считается квартира, в которой количество комнат равно числу членов семьи, но не более четырех комнат.
Подходящая квартира по смыслу пунктов 1, 2 и 3 абзаца 1 настоящей статьи – квартира, отвечающая условиям абзаца 2 настоящей статьи, при условии, что жилищные условия существенно не ухудшились.
Министерство, ответственное за дела культуры, определяет, какие квартиры находятся в фонде или какие принадлежали фонду, которые могли бы продолжать достигать целей, для которых он был создан, по смыслу пункта 4 абзаца 1 настоящей статьи.
Правительство Республики Сербия определяет, какие квартиры находятся в представительском здании в смысле пункта 4 абзаца 1 настоящей статьи.
Муниципалитет, или город Белград, или другой город, по предложению заинтересованного лица, определяет, какие квартиры были построены или приобретены за средства, переданные или собранные на благотворительные или другие общественно полезные цели, по смыслу пункта 4 абзаца 1 настоящей статьи.
Фонд может возобновить работу, если его цели возможны и если эти цели могут быть достигнуты за счет доходов от квартир, которые принадлежали фонду.
Наниматели квартир на неопределенный срок, входившие в фонды, не возобновившие деятельность по истечении шести месяцев со дня вступления в силу настоящего закона, или не приступившие к реализации своих целей, имеют право выкупать квартиры на условиях, установленных настоящим Законом.
Минкультуры определяет целевые фонды, не возобновившие свою работу к сроку, указанному в абзаце 1 настоящей статьи, или не приступившие к достижению поставленных целей.
Арендная плата за квартиры, принадлежащие фонду, восстановившему работу в соответствии с законом, перечисляется этому фонду.
Заключается договор купли-продажи квартиры, который содержит, в частности: стороны договора; время и место заключения договора; сведения о квартире, являющейся предметом договора; цену; заявление владельца о том, что он согласен на регистрацию; заявление покупателя о том, что он принимает ипотеку; условия, порядок и сроки исполнения договора; причины расторжения договора.
Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме, а подписи договаривающихся сторон удостоверяются в суде.
Обладатель права распоряжения обязан предоставить правообладателю возможность заключить договор купли-продажи квартиры в течение 30 дней со дня подачи заявки на покупку.
В случае заявлений о покупке квартиры, поданных до дня вступления в силу настоящего Закона, обладатель права распоряжения обязан предоставить правообладателю возможность заключить договор о покупке квартиры в течение 30 дней со дня вступления в силу настоящего Закона.
Условия приобретения квартиры:
1. срок выплаты 40 лет, при этом с согласия покупателя срок может быть меньше; и
2. на приобретаемую квартиру оформляется ипотека до ее полного погашения.
Квартира приобретается на условиях, действовавших на день подачи письменного заявления о покупке квартиры, а в случае заявлений, поданных до вступления в силу настоящего закона – на условиях, действующих на дату вступления в силу настоящего закона.
Выкупная цена квартиры в смысле абзаца 1 настоящей статьи определяется исходя из средней месячной заработной платы по Республике в месяце, предшествующем дню, указанному в абзаце 1 настоящей статьи, а также с учетом возраста здания, общей пригодности здания и квартиры в соответствии с нормативами (качество и этажность здания, высота квартиры в здании, расположение и т.д.) и площади квартиры.
Погашение в рассрочку, с точки зрения этого закона, считается погашением в течение двенадцати и более месяцев.
Уменьшение цены исходя из возраста здания из абзаца 2 настоящей статьи рассчитывается по ставке 1,0% в год, но не более 50%.
Министерство, отвечающее за жилищные вопросы, издаст инструкцию о порядке определения покупной цены квартиры в соответствии с законом.
Налог с продажи недвижимого имущества не уплачивается при покупке квартиры в соответствии с положениями настоящего закона.
Договорная цена квартиры определяется при уменьшении покупной цены квартиры, определенной в соответствии со статьей 20 настоящего Закона, на:
1. взнос на жилищное строительство, уплачиваемый из личного дохода лица, покупающего квартиру, и его супруги в размере 0,5% за каждый год трудового стажа, но не более 30%, и
2. компенсацию собственнику экспроприированной квартиры, который получил квартиру в пользование на праве проживания, до 10%.
Уменьшение цены из пункта 1 абзаца 1 настоящей статьи рассчитывается покупателю также на основании взносов на жилищное строительство умершего супруга при условии, что покупатель не вступил в новый брак.
Уменьшение договорной цены квартиры на основании взноса на жилищное строительство умершего супруга признается также за покупателем, заключившим договор купли-продажи со 2 августа 1992 года до дня вступления в силу настоящего Закона.
В случае единовременного погашения более одной трети суммы долга, сумма долга, которая погашается единовременно, уменьшается на 15%, а в случае единовременного погашения общей цены договора уменьшение составляет 20%.
Снижение цены квартиры в смысле абзаца 1 настоящей статьи применяется в отношении квартиры или части квартиры до размера соответствующей квартиры.
Если лицо, приобретающее квартиру, или член его семейного домохозяйства имеет статус ветерана войны от I до V группы, он имеет право на дополнительное снижение договорной цены квартиры до 50%, пропорционально степени инвалидности.
Скидка в 50%, указанная в абзаце 1 настоящей статьи, предназначена для инвалидов войны со 100-процентным физическим повреждениями.
Лица, член семьи которых погиб в ходе боевых действий после 17 августа 1990 года, также имеют право на дополнительную скидку в размере 50% от договорной цены квартиры.
Если задолженность погашается ежемесячными платежами, они определяются путем деления общей суммы задолженности на количество месяцев, в течение которых задолженность погашается.
Ежемесячный платеж по погашению корректируется за полугодовые отчетные периоды с января по июнь, и с июля по декабрь, с учетом изменения потребительских цен в Республике, но не более чем на уровень роста среднемесячной заработной платы без учета налогов и взносов в Республике за расчетный период.
Ежемесячный платеж, установленный на основании заключенного договора купли-продажи квартиры в текущем расчетном периоде, корректируется с месяца заключения договора до окончания этого расчетного периода с учетом роста потребительских цен в Республике, но не более чем на уровень роста среднемесячной заработной платы без учета налогов и взносов в республике.
Если покупатель требует изменения согласованных условий погашения задолженности, измененные условия оплаты будут определяться в соответствии с условиями, действующими на день подачи соответствующего запроса, в соответствии с настоящим законом.
Данные о среднемесячной заработной плате в Республике определяются Республиканским статистическим управлением и публикуются в «Официальном вестнике Республики Сербия».
Муниципалитет через определяемые им органы и организации осуществляет проверку правомерности определения покупной цены квартиры, находящейся в общественной и государственной собственности на территории муниципального образования.
Суд, заверяющий подпись на договоре купли-продажи квартиры, обязан в течение 30 дней направить копию заверенного договора в орган или в организацию, указанную в абзаце 1 настоящей статьи.
При установлении того, что цена в договоре купли-продажи квартиры определена в нарушение правил, орган или организация, указанная в абзаце 1 настоящей статьи, обязан в течение шести месяцев со дня получения договора, представить этот договор с заключением в Республиканскую публичную правозащитную службу для квартир, находящихся в распоряжении Республики и автономных областей, или муниципальную публичную правозащитную службу, или в орган или организацию, осуществляющую правовую защиту имущественных прав и интересов муниципального образования на иные квартиры, находящиеся в общественной и государственной собственности.
Соответствующие публичные правозащитные службы или органы или организации, осуществляющие правовую защиту имущественных прав и интересов муниципального образования, вправе в течение 30 дней со дня получения договора и выводов, предусмотренных абзацем 3 настоящей статьи, обратиться в компетентный суд с иском о признании договора недействительным, если он заключен в нарушение статей 20-23 настоящего Закона.
Договор остается в силе, если в процессе оспаривания договора покупная цена квартиры соответствует положениям настоящего закона.
Продавец квартиры обязан подать заявление о регистрации права собственности и ипотечных прав в земельной книге в течение 30 дней со дня заключения договора о покупке квартиры.
Если квартира не зарегистрирована в земельной книге, продавец обязан подать заявление о регистрации ипотеки в соответствующем государственном реестре в срок, указанный в абзаце 1 настоящей статьи.
Если по уважительным причинам покупатель квартиры не может погасить задолженность в связи с потерей постоянного дохода, который имел он и члены его семейного домохозяйства, проживающие с ним, договор о покупке квартиры расторгается и он приобретает в совместное владение часть квартиры пропорционально количеству уплаченных взносов по отношению к общему количеству договорных взносов.
В случае, указанном в абзаце 1 настоящей статьи, бывший покупатель квартиры продолжает использовать квартиру в качестве нанимателя коммунальной квартиры на неопределенный срок в части квартиры, на которую он не приобрел совместное право собственности.
Средства от продажи квартир, реализованных путем выкупа в соответствии с настоящим Законом, если иное не установлено законом, могут быть использованы только для предоставления кредитов на жилищное строительство лицам, которые путем приобретения квартиры или строительства семейного жилого дома решают свои и семейные жилищные потребности, а также для улучшения жилищных условий.
В порядке исключения из абзаца 1 настоящей статьи обладатель права распоряжения может использовать часть средств, полученных от продажи квартир через выкуп, на собственное развитие.
Обладатель права распоряжения в своем акте более подробно прописывает способ учета и решения об использовании средств от квартир, проданных путем выкупа, а также условия, способ и порядок предоставления займов из этих средств.
Из средств, указанных в абзаце 1 настоящей статьи, предоставляется кредит на жилищное строительство или приобретение квартиры до размеров соответствующей квартиры, со сроком погашения до 40 лет, при этом данный срок может быть сокращен с согласия заемщика.
Задолженность заемщика по одобренному кредиту уменьшается на 0,5% за каждый год его и трудового стажа его супруги на 30%, а также расходы на обустройство земельного участка под застройку, при этом взнос на жилищное строительство уплачивается из личных доходов, это уменьшение происходит за счет средств от продажи квартир через выкуп.
Ежемесячный платеж по кредиту определяется в порядке, установленном статьей 23 настоящего закона.
Средства от квартир, проданных путем выкупа в соответствии с настоящим законом, принадлежащих муниципалитету, городу, провинции и Республике, используются, в частности, для:
1. решения жилищных потребностей участников боевых действий и инвалидов войны, гражданских инвалидов войны и членов семей, с которыми проживал погибший участник вооруженных действий после 17 августа 1990 года, которые не трудоустроены;
2. переселения лиц, имеющих право на проживание, в квартирах, принадлежащих гражданам, с целью возвращения этих квартир владельцам для использования, для чего муниципалитет обязан обеспечить им другое жилье;
3. решения жилищных потребностей лиц, выселяющихся из санитарно-небезопасных зданий и квартир, а также зданий, подверженных обрушению;
4. решения жилищных потребностей лиц, осуществивших право на материальное обеспечение в соответствии с положениями о социальной защите и обеспечении социальной безопасности граждан, а также нетрудоспособных и не имеющих членов семьи, работающих по найму;
5. решения жилищных нужд других лиц, в соответствии с постановлениями муниципалитета или города (молодые научные работники и творческие работники, специалисты для работы в малоосвоенных и приграничных районах Республики и т.п.).
Статьи 29-31*
(Утратили силу)
Арендная плата за квартиру, находящуюся в общественной и государственной собственности, а также принадлежащую гражданам, которую арендует лицо на неопределенный срок, определяется в зависимости от площади квартиры, качества квартиры и здания, в котором она находится, и выражается количеством баллов за качество квартиры и здания, площадью квартиры и коэффициентом, в соответствии с актом о порядке определения арендной платы, изданным министром.
Размер месячной арендной платы, указанной в абзаце 1 настоящей статьи, определяется за шестимесячные расчетные периоды: январь – июнь и июль – декабрь.
Определением, исчислением и взиманием арендной платы занимается собственник квартиры, обладатель права распоряжения или организация по обслуживанию жилья или иное юридическое лицо, на которое возложены эти задачи.
Министр, отвечающий за жилищные вопросы, более подробно прописывает порядок определения арендной платы из абзаца 1 настоящей статьи.
(Утратила силу)
В случае смерти нанимателя или выселения из квартиры, членом семейного хозяйства, который продолжает пользоваться этой квартирой, становится следующее лицо: супруг, ребенок, рожденный в браке, вне брака, усыновленный ребенок и пасынок. Если ни один из этих членов семьи не остается в квартире, право аренды переходит к родителю нанимателя, родителю его супруга или лицу, которого наниматель обязан по закону содержать, если они проживали в этой квартире и не имеют решения жилищной проблемы.
Если после смерти нанимателя или его выселения из квартиры не осталось ни одного лица, указанного в абзаце 1 настоящей статьи, нанимателем становится лицо, переставшее быть членом семейного домохозяйства, или лицо, входившее в состав семейное хозяйства предыдущего нанимателя квартиры, если он продолжал пользоваться квартирой и если потребность в жилье не решается иным способом.
Если в случаях, указанных в абзацах 1 и 2 настоящей статьи, в квартире остались два или более лиц одной степени родства, нанимателем становится лицо, которое они согласуют, а при недостижении соглашения – нанимателем становится лицо, определяемое собственником квартиры.
В случаях, указанных в абзацах 1 и 2 настоящей статьи, лица, оставшиеся в квартире, обязаны не позднее чем в течение 60 дней сообщить наймодателю о смерти нанимателя.
Наймодатель обязан в течение 30 дней со дня истечения срока, указанного в абзаце 4 настоящей статьи, заключить договор найма квартиры или определить лицо, которое будет являться нанимателем квартиры, а в случае если этого не произойдет заинтересованное лицо может подать в компетентный суд предложение о том, чтобы во внесудебном порядке было принято решение, заменяющее договор аренды квартиры.
Решение о расторжении договора, указанного в пункте 2 абзаца 1 статьи 33 настоящего Закона, принимает орган местного самоуправления, ответственный за жилищные вопросы, а в иных случаях – компетентный суд.
Наймодатель может расторгнуть договор найма квартиры:
1. если наниматель, даже после предупреждения, использует квартиру для осуществления хозяйственной деятельности без согласия наймодателя, сдает квартиру в субаренду или предоставляет в пользование квартиру лицам, не предусмотренным договором;
2. если наймодатель не платит арендную плату в течение как минимум двух месяцев подряд даже после предупреждения;
3. если, несмотря на предупреждения, причинен ущерб квартире, местам общего пользования и установкам или устройствам в жилом доме;
4. если наниматель, его супруг или другой член его семейного домохозяйства приобретают жилую квартиру, пригодную для их семейного домохозяйства;
5. если наниматель получает квартиру на основании трудовых отношений, а трудовые отношения прекратились по его просьбе или по его вине, до истечения срока, установленного общим актом наймодателя, и
6. если наниматель квартиры и члены его семейного домохозяйства не пользуются квартирой более одного, но не более четырех лет, и наниматель не согласовывает с арендодателем способ использования квартиры в течение этого времени.
В договоре найма может быть предусмотрено, что арендодатель не может расторгнуть договор найма социального жилья в связи с неуплатой арендной платы, в то время как наниматель был безработным не по своей вине или если он работал и не получал заработную плату, но более двух месяцев, при этом он и члены его семейного домохозяйства, проживающие с ним, не имели иных доходов, обеспечивающих материальное обеспечение семьи в соответствии с положениями о материальном и социальном обеспечении семьи.
В случае, указанном в абзаце 2 настоящей статьи, наниматель обязан погасить задолженность по арендной плате в течение срока, который в два раза длиннее периода, за который он задолжал, начиная со дня повторного трудоустройства или начала получения постоянного дохода в семейном домохозяйстве.
В случае развода разведенные супруги договариваются о том, кто будет продолжать пользоваться квартирой в качестве нанимателя, а если они не достигнут согласия, по предложению одного из супругов компетентный суд выносит решение во внесудебном порядке о том, кто из супругов продолжит использовать квартиру в качестве нанимателя, с учетом жилищных потребностей разведенных супругов и их детей, а также кто является нанимателем квартиры, финансовое и состояние здоровья супругов и другие факторы.
В случае освобождения квартиры, в которой имеется долевая собственность, совладелец и наследники совладельца, чья доля в совместной собственности превышает 50% идеальной доли квартиры, или лицо, которому этот совладелец передал право совместной собственности по юридической сделке, имеют преимущественное право на вселение в квартиру, при этом на части квартиры в государственной собственности они имеют статус нанимателя.
Члены семейного домохозяйства нанимателя социального жилья имеют право на постоянное пользование этим жильем на условиях настоящего закона.
Наниматель квартиры может по уважительным причинам прекратить дальнейшее пользование жильем любым членом его семьи, кроме несовершеннолетнего ребенка, супруга или лиц, которых он обязан содержать по закону, при этом срок для выселения не может быть короче 30 дней.
Арендатор квартиры может обратиться в компетентный суд с иском о выселении члена семейного хозяйства, указанного в пункте 2 настоящей статьи, если этот член не выедет в установленный срок.
Между правообладателями и нанимателями социальной квартиры, а также между ними и арендодателем может осуществляться обмен квартирами.
Обмен квартиры с арендодателем в смысле абзаца 1 настоящей статьи не считается передачей квартиры с обязательством возврата используемой квартиры владельцу в случае расширения жилищных условий.
Обмен квартиры производится с согласия арендодателя, и если арендодатель не откажет в согласии в течение 30 дней с момента получения запроса, считается, что согласие было дано.
Об обмене квартир договор заключается в письменной форме, и один экземпляр договора передается арендодателю в течение 15 дней со дня заключения договора.
Лицо, заменившее квартиру, продолжает пользоваться замененной квартирой в качестве нанимателя социальной квартиры на неопределенный срок.
Лицо, которому собственник квартиры отказал в даче согласия на замену квартиры, вправе в течение 30 дней со дня получения письменного уведомления об отказе внести в компетентный суд предложение о вынесении решения во внесудебном порядке, подтверждающее, что выполнены условия для замены жилья.
Условия для замены жилья считаются не выполненными, если:
1. были основания для прекращения или расторжения договора о пользовании или найме жилья согласно этому закону;
2. имеет место фиктивная замена (заменяемая квартира не используется, отсутствует заменяемая квартира и т.п.) или необоснованный обмен квартир (если при обмене получена имущественная выгода и т.п.), или
3. квартира была получена на основании трудовых отношений, и срок, предусмотренный соответствующим актом или нормативным актом, не истек.
При наличии оснований, предусмотренных абзацем 2 настоящей статьи, собственник квартиры может обратиться в компетентный суд с иском о расторжении договора мены квартиры в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно об обмене, но не позднее трех лет со дня замены. Если суд аннулирует договор мены квартиры, он также вынесет решение о возврате в прежнее положение, при этом пользование жильем продолжается на основании договора найма социального жилья на неопределенный срок.
Статьи 39-45*
(Утратили силу)
Обладатель права проживания или наниматель квартиры, находящейся в общественной или государственной собственности, право распоряжения которой принадлежит юридическому лицу, находящемуся на территории Республики, не являющейся членом Союзной Республики Югославии, может купить эту квартиру на условиях, установленных настоящим законом.
Статья 45b
Обладатель права проживания или наниматель квартиры, собственником которой или обладателем права распоряжения, является юридическое лицо из статьи 45а настоящего Закона, подает заявление о покупке квартиры в министерство, ответственное за финансовые вопросы.
Министерство, ответственное за финансовые вопросы, заключает договоры о покупке квартир, предусмотренных абзацем 1 настоящей статьи.
Статьи 45v-59*
(Утратили силу)
